Czym jest umowa najmu okazjonalnego i kiedy warto ją sporządzić
Najem okazjonalny to specjalna forma najmu lokalu mieszkalnego, która zapewnia wynajmującemu znacznie większą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu. Najważniejszą zaletą tej formy jest uproszczona procedura eksmisji w przypadku problemów z najemcą. Umowa najmu okazjonalnego może obowiązywać maksymalnie przez 10 lat i jest przeznaczona wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest szczególnie korzystne, gdy:
- Wynajmujesz mieszkanie po raz pierwszy i chcesz zminimalizować ryzyko
- Masz za sobą nieprzyjemne doświadczenia z poprzednimi najemcami
- Zależy Ci na maksymalnym zabezpieczeniu prawnym i finansowym
- Planujesz długoterminowy wynajem, ale chcesz zachować możliwość szybkiego odzyskania lokalu w razie konieczności
Pamiętaj! Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania. Bez tego zgłoszenia umowa traci status najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu, pozbawiając Cię wszystkich związanych z nią korzyści.
Dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy najmu okazjonalnego
Odpowiednie przygotowanie dokumentacji przed wizytą u notariusza znacząco usprawni cały proces. Poniżej znajdziesz kompletną listę dokumentów, które powinny być przygotowane przez obie strony umowy.
Dokumenty od wynajmującego
Jako właściciel lokalu powinieneś przygotować:
- Dokument tożsamości – aktualny dowód osobisty lub paszport
- Dokument potwierdzający własność lokalu – może to być akt notarialny zakupu mieszkania, aktualny wypis z księgi wieczystej lub inny dokument jednoznacznie potwierdzający Twoje prawo własności
- Aktualny numer księgi wieczystej – będzie on wpisany do umowy jako potwierdzenie statusu prawnego nieruchomości
- Projekt umowy najmu okazjonalnego – choć nie jest to bezwzględnie wymagane, przygotowanie szczegółowego projektu umowy zawczasu pozwoli uniknąć nieporozumień i przyspieszy cały proces
Dokumenty od najemcy
Najemca musi przygotować:
- Dokument tożsamości – aktualny dowód osobisty lub paszport
- Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – to najważniejszy dokument w całej procedurze, który wymaga poświadczenia notarialnego
- Wskazanie lokalu zastępczego – precyzyjne określenie adresu, pod który najemca może się udać w przypadku eksmisji
- Pisemna zgoda właściciela lokalu zastępczego – dokument potwierdzający, że właściciel wskazanego lokalu zgadza się przyjąć najemcę w przypadku eksmisji
- Dokumenty potwierdzające stabilność finansową – chociaż nie jest to formalny wymóg, zaświadczenie o zarobkach, wyciągi bankowe czy umowa o pracę mogą zwiększyć zaufanie wynajmującego
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to fundamentalny element umowy najmu okazjonalnego, który musi mieć formę aktu notarialnego. To właśnie ten dokument daje wynajmującemu możliwość szybkiego odzyskania lokalu bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.
Prawidłowe oświadczenie powinno zawierać:
- Kompletne dane osobowe najemcy i wynajmującego
- Precyzyjny adres i szczegółowy opis lokalu będącego przedmiotem najmu
- Jednoznaczne zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie
- Wyraźną zgodę na przeprowadzenie egzekucji bez postępowania sądowego
- Informację o lokalu zastępczym, do którego najemca może się udać w przypadku eksmisji
Ważna informacja: Tylko oświadczenie o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, co pozwala ograniczyć koszty całego procesu.
Proces sporządzania umowy u notariusza
Wizyta u notariusza to kluczowy etap w procesie zawierania umowy najmu okazjonalnego. Dobre przygotowanie pozwoli uniknąć niepotrzebnych komplikacji i oszczędzi czas wszystkich zaangażowanych stron.
Przygotowanie do wizyty
Przed udaniem się do kancelarii notarialnej warto:
- Zarezerwować konkretny termin – większość kancelarii notarialnych pracuje wyłącznie na podstawie wcześniejszych zapisów
- Skontaktować się z wybraną kancelarią – upewnij się, jakie dokładnie dokumenty będą potrzebne w Twojej konkretnej sytuacji
- Skompletować wszystkie niezbędne dokumenty – zarówno te od wynajmującego, jak i od najemcy
- Poznać przybliżone koszty – zapytaj o cennik usług notarialnych, aby uniknąć niespodzianek finansowych
- Przygotować projekt umowy najmu – choć nie jest to konieczne, znacząco przyspieszy cały proces
Przebieg wizyty u notariusza
Typowa wizyta u notariusza w celu sporządzenia dokumentów do najmu okazjonalnego przebiega następująco:
1. Weryfikacja tożsamości – notariusz sprawdza dokumenty tożsamości wszystkich obecnych stron
2. Analiza dokumentacji – szczegółowe sprawdzenie wszystkich przyniesionych dokumentów pod kątem ich kompletności i poprawności
3. Sporządzenie aktu notarialnego – przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie wymaganej przez prawo
4. Wyjaśnienie konsekwencji prawnych – notariusz szczegółowo omawia znaczenie i skutki prawne podpisywanego dokumentu
5. Złożenie podpisów – najemca oraz notariusz podpisują przygotowany akt notarialny
6. Wydanie wypisu – notariusz przekazuje stronom oficjalne wypisy aktu notarialnego
Cała wizyta zazwyczaj trwa od 30 do 60 minut, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz poziomu przygotowania obu stron. Dobrze przygotowane dokumenty mogą znacząco skrócić ten czas.
Koszty związane z umową najmu okazjonalnego u notariusza
Sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego wiąże się z określonymi kosztami. Wysokość opłat jest regulowana przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy od kilku czynników.
Standardowe koszty obejmują:
- Taksę notarialną – opłata za sporządzenie aktu notarialnego wynosi zazwyczaj 200-400 zł, zależnie od stopnia skomplikowania dokumentu
- Opłatę za wypisy – każdy oficjalny wypis aktu kosztuje dodatkowo około 50-100 zł
- Podatek VAT – do wszystkich powyższych opłat doliczany jest 23% podatek VAT
Łączny koszt wizyty u notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi zwykle od 300 do 600 zł. Zgodnie z powszechną praktyką koszt ten ponosi najemca, choć strony mogą ustalić inny podział kosztów w ramach wzajemnych uzgodnień.
Wysokość opłat notarialnych może się różnić w zależności od kancelarii i regionu Polski. Warto zadzwonić do kilku kancelarii i porównać ceny przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Najczęstsze problemy i pytania
Przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego często pojawiają się pewne wątpliwości i pytania. Oto odpowiedzi na najczęściej pojawiające się kwestie:
Czy cała umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona u notariusza?
Nie, tylko oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, co pozwala ograniczyć koszty.
Czy obie strony muszą być jednocześnie obecne u notariusza?
Nie jest to konieczne. Ponieważ oświadczenie o poddaniu się egzekucji składa najemca, to przede wszystkim jego obecność jest wymagana. Wynajmujący może, ale nie musi być obecny podczas tej czynności.
Co się stanie, jeśli właściciel lokalu wskazanego jako miejsce ewentualnej eksmisji wycofa swoją zgodę?
To problematyczna sytuacja, która może podważyć skuteczność umowy najmu okazjonalnego. Warto zabezpieczyć się odpowiednią klauzulą w umowie, zobowiązującą najemcę do wskazania alternatywnego lokalu w określonym terminie w przypadku wycofania zgody przez pierwotnie wskazanego właściciela.
Czy umowa najmu bez wizyty u notariusza może być uznana za najem okazjonalny?
Nie. Bez notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji umowa będzie traktowana jedynie jako zwykła umowa najmu, tracąc wszystkie korzyści wynikające z najmu okazjonalnego, w tym uproszczoną procedurę eksmisji.
Jak długo zachowuje ważność oświadczenie notarialne?
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji zachowuje ważność przez cały okres trwania umowy najmu okazjonalnego, pod warunkiem że umowa została prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania.
Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego bez ponownej wizyty u notariusza?
Nie. Przy przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego konieczne jest ponowne złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego stanowi doskonałe rozwiązanie dla właścicieli mieszkań, którzy pragną zwiększyć swoje bezpieczeństwo prawne przy wynajmie nieruchomości. Kluczowym elementem tej umowy jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które znacząco upraszcza procedurę odzyskania mieszkania w przypadku problemów.
Aby proces przebiegł sprawnie, należy odpowiednio przygotować wszystkie niezbędne dokumenty: dokumenty tożsamości, potwierdzenie prawa własności lokalu, wskazanie lokalu zastępczego wraz z pisemną zgodą jego właściciela oraz projekt samej umowy najmu.
Koszt wizyty u notariusza, wynoszący zwykle od 300 do 600 zł, to inwestycja, która może uchronić właściciela przed potencjalnymi problemami i kosztownymi procedurami sądowymi w przyszłości. Nie zapomnij o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania – to warunek konieczny, aby zachowała ona charakter najmu okazjonalnego.
Prawidłowo sporządzona umowa najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji daje wynajmującemu poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad swoją nieruchomością, jednocześnie jasno określając prawa i obowiązki najemcy. To narzędzie prawne, które warto rozważyć przy każdym wynajmie mieszkania osobie prywatnej.