Polski rynek mieszkaniowy przechodzi dynamiczne zmiany. Rosnące ceny nieruchomości, trudności w uzyskaniu kredytów hipotecznych oraz zmieniające się preferencje mieszkaniowe Polaków sprawiają, że najem staje się coraz popularniejszą alternatywą dla zakupu własnego mieszkania. W odpowiedzi na te trendy, na polskim rynku pojawił się najem instytucjonalny – rozwiązanie, które w wielu krajach Europy Zachodniej funkcjonuje od lat. Czym dokładnie jest najem instytucjonalny i jakie ma perspektywy rozwoju w Polsce? Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu bliżej.
Czym jest najem instytucjonalny – definicja i podstawy prawne
Najem instytucjonalny to forma wynajmu nieruchomości, w której wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Kluczową cechą odróżniającą ten rodzaj najmu od tradycyjnego jest to, że wynajmującym nie jest osoba fizyczna, lecz przedsiębiorca, fundusz inwestycyjny lub spółka specjalizująca się w wynajmie nieruchomości na dużą skalę.
W Polsce najem instytucjonalny został formalnie wprowadzony do porządku prawnego ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, a następnie zmodyfikowany w ramach programu Mieszkanie Plus. Podstawą prawną dla tej formy najmu jest obecnie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Warto wiedzieć, że umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a dodatkowo wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu.
Najem instytucjonalny jest ściśle związany z koncepcją PRS (Private Rented Sector), czyli sektora prywatnych mieszkań na wynajem, zarządzanych przez profesjonalne podmioty. W ramach tego modelu, firmy budują lub kupują całe budynki mieszkalne z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy.
Porównanie najmu instytucjonalnego z innymi formami najmu
Aby lepiej zrozumieć specyfikę najmu instytucjonalnego, warto porównać go z innymi formami najmu dostępnymi na polskim rynku:
Najem instytucjonalny vs. najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest przeznaczony dla osób fizycznych wynajmujących swoje mieszkania na okres do 10 lat. Główną różnicą jest to, że w najmie instytucjonalnym wynajmującym jest przedsiębiorca, a nie osoba fizyczna. Ponadto, najem instytucjonalny oferuje wynajmującemu silniejszą ochronę prawną w przypadku problemów z najemcą, co przejawia się m.in. w szybszej procedurze eksmisyjnej.
Najem instytucjonalny vs. najem tradycyjny
W porównaniu do najmu tradycyjnego, najem instytucjonalny charakteryzuje się:
- Większą profesjonalizacją obsługi najemcy – dedykowane platformy do zgłaszania usterek, szybka reakcja na problemy
- Standardowymi warunkami najmu dla wszystkich mieszkań w danym budynku – transparentne zasady dla każdego najemcy
- Szybszą procedurą eksmisji w przypadku niepłacenia czynszu – dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego
- Często wyższym standardem wykończenia i wyposażenia mieszkań – lokale są zwykle gotowe do wprowadzenia się
- Dostępem do dodatkowych usług i udogodnień w budynku – siłownie, przestrzenie wspólne, coworking
PRS (Private Rented Sector) na polskim rynku
Model PRS, czyli profesjonalny rynek najmu instytucjonalnego, jest w Polsce stosunkowo nowym zjawiskiem, choć w krajach Europy Zachodniej funkcjonuje od dekad. W ramach PRS, wyspecjalizowane firmy budują lub nabywają całe budynki mieszkalne, które następnie oferują na wynajem.
Obecnie na polskim rynku działa kilka znaczących podmiotów oferujących mieszkania w modelu PRS, takich jak Resi4Rent, Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy Mzuri CFI. Ich oferta obejmuje głównie mieszkania w dużych miastach, przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Trójmieście, gdzie popyt na najem jest najwyższy i najbardziej stabilny.
Charakterystyczne cechy mieszkań w sektorze PRS:
- Nowoczesne budownictwo o wysokim standardzie – energooszczędne budynki z przemyślanymi układami mieszkań
- Kompleksowe zarządzanie przez profesjonalnego operatora – od bieżących napraw po obsługę administracyjną
- Często dostępne udogodnienia jak siłownia, przestrzenie wspólne czy miejsca coworkingowe – tworzące wartość dodaną dla najemców
- Transparentne zasady najmu i jasno określone opłaty – bez ukrytych kosztów
- Brak konieczności kontaktu z indywidualnym właścicielem – wszystkie sprawy załatwia się z profesjonalnym zarządcą
Perspektywy rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce
Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce znajduje się wciąż w fazie wzrostu, ale jego perspektywy są obiecujące. Według różnych szacunków, do 2025 roku w Polsce może powstać nawet 60-70 tysięcy mieszkań w formule PRS. To wciąż niewiele w porównaniu z krajami zachodnimi, ale dynamika wzrostu jest znacząca. Rozwojowi tego sektora sprzyjają następujące czynniki:
Czynniki sprzyjające rozwojowi najmu instytucjonalnego
Rosnące ceny mieszkań i trudności w dostępie do kredytów hipotecznych sprawiają, że coraz więcej osób wybiera najem jako długoterminowe rozwiązanie mieszkaniowe. Jednocześnie zmieniające się preferencje młodszych pokoleń, które cenią sobie mobilność i elastyczność, sprzyjają rozwojowi profesjonalnego rynku najmu.
Dodatkowo, zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych polskim rynkiem nieruchomości rośnie. Fundusze inwestycyjne postrzegają polski rynek PRS jako atrakcyjny ze względu na stabilne stopy zwrotu i relatywnie niskie nasycenie rynku w porównaniu do krajów Europy Zachodniej.
W 2022 roku wartość inwestycji w polski sektor PRS przekroczyła 500 mln euro, co pokazuje rosnące zainteresowanie tym segmentem rynku. Dla porównania, jeszcze w 2018 roku wartość ta była bliska zeru.
Bariery rozwoju najmu instytucjonalnego
Mimo sprzyjających warunków, rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce napotyka pewne przeszkody:
- Silne przywiązanie Polaków do własności mieszkaniowej – kulturowo zakorzenione przekonanie, że „własne mieszkanie” jest lepsze niż najem
- Stosunkowo wysokie czynsze w porównaniu do rat kredytów (przed wzrostem stóp procentowych) – co zmniejszało atrakcyjność najmu
- Ograniczona dostępność dużych działek pod inwestycje w centrach miast – utrudniająca budowę nowych obiektów PRS
- Niepewność regulacyjna i zmiany w przepisach podatkowych – zwiększające ryzyko inwestycyjne
- Konkurencja ze strony indywidualnych inwestorów posiadających pojedyncze mieszkania na wynajem – często oferujących niższe stawki czynszu
Korzyści i wyzwania najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny niesie ze sobą zarówno korzyści, jak i wyzwania dla różnych uczestników rynku mieszkaniowego.
Korzyści dla najemców
Profesjonalne podejście do zarządzania nieruchomościami przekłada się na wyższy standard obsługi najemcy. Mieszkania są często wykończone i wyposażone w podstawowe sprzęty, co eliminuje konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów przez najemcę. Ponadto, umowy najmu instytucjonalnego zazwyczaj gwarantują stabilność warunków przez dłuższy okres, co daje poczucie bezpieczeństwa.
Najemcy cenią sobie również dostęp do dodatkowych udogodnień w budynkach PRS, takich jak recepcja, siłownia, przestrzenie wspólne czy usługi concierge. Dla wielu osób atrakcyjna jest też możliwość mieszkania w nowym, dobrze zaprojektowanym budynku bez konieczności zaciągania długoletniego kredytu hipotecznego.
Dodatkowo, profesjonalni zarządcy oferują szybką reakcję na zgłaszane problemy techniczne, co eliminuje frustrację związaną z oczekiwaniem na naprawy, często spotykaną w tradycyjnym najmie.
Wyzwania i potencjalne problemy
Z perspektywy najemcy, głównym wyzwaniem związanym z najmem instytucjonalnym są relatywnie wysokie czynsze, często przewyższające stawki w tradycyjnym najmie od osób fizycznych. Wynika to z wyższego standardu mieszkań, dodatkowych usług oraz faktu, że operatorzy PRS muszą osiągać określoną stopę zwrotu z inwestycji, co przekłada się na wyższe koszty dla najemców.
Innym aspektem, który może budzić kontrowersje, jest silniejsza pozycja wynajmującego w umowie najmu instytucjonalnego, szczególnie w kontekście możliwości eksmisji. Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, co w przypadku niepłacenia czynszu może prowadzić do szybszego opróżnienia lokalu. To rozwiązanie, choć korzystne dla wynajmujących, może być postrzegane jako zbyt restrykcyjne przez potencjalnych najemców.
Warto również zwrócić uwagę na pewną standaryzację oferty, która może nie odpowiadać osobom poszukującym bardziej zindywidualizowanych rozwiązań mieszkaniowych. Mieszkania w projektach PRS są zwykle podobnie wykończone i wyposażone, co ogranicza możliwość personalizacji przestrzeni.
Przyszłość najmu instytucjonalnego w Polsce
Obserwując trendy rynkowe i demograficzne, można przewidywać, że znaczenie najmu instytucjonalnego w Polsce będzie rosło. Młodsze pokolenia wykazują mniejsze przywiązanie do własności mieszkaniowej niż ich rodzice, a jednocześnie cenią sobie wysoką jakość usług i elastyczność, które oferuje model PRS.
Prawdopodobne jest również, że wraz z rozwojem rynku będziemy obserwować większą specjalizację oferty najmu instytucjonalnego, skierowaną do konkretnych grup odbiorców, np. seniorów, rodzin z dziećmi czy młodych profesjonalistów. Już teraz pojawiają się projekty łączące najem mieszkań z usługami dodatkowymi, dopasowanymi do potrzeb określonych grup najemców.
Istotnym czynnikiem, który wpłynie na przyszłość najmu instytucjonalnego, będzie również polityka państwa wobec tego sektora, w tym regulacje podatkowe i prawne. Stabilne i przewidywalne otoczenie prawne jest kluczowe dla przyciągnięcia długoterminowych inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.
Najem instytucjonalny ma potencjał, by stać się ważnym elementem polskiego rynku mieszkaniowego, oferującym alternatywę dla tradycyjnego modelu własności mieszkaniowej. Jego rozwój może przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań i profesjonalizacji rynku najmu, pod warunkiem, że będzie rozwijał się w sposób zrównoważony, z uwzględnieniem potrzeb i możliwości finansowych polskich najemców.
W miarę dojrzewania rynku, możemy spodziewać się również większej konkurencji między operatorami PRS, co powinno prowadzić do poprawy jakości usług i potencjalnie bardziej konkurencyjnych cen. To z kolei może uczynić najem instytucjonalny jeszcze bardziej atrakcyjną opcją dla szerszego grona najemców.